2018-11-20 07:57:55聯合新聞網 運巢社社長_倪子仁
全台各地區陸續出現建案讓利換成交的市況，這種讓利換成交的風潮會不會於明年持續擴大襲捲全台?房價止跌了?是您購屋進場的滿足點?另外，都更修正條例與租賃專法等住宅法案執行以來，對台灣整體房市又會起什麼結構性的變化，相信是全民關注的焦點。於下彙整了明年台灣房市的新10大趨勢與全民分享。
一、土建融及房貸利率攀高: 央行楊總裁曾暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔，此舉被市場解讀為央行主導的存款準備率與房貸利率，明年將出現上調的動作。然國內通膨壓力不減，使購買不動產，多了抗通膨保值的誘因，因此明年的土建融及房貸利率雖將上調，但預估調整的幅度不會太大，房貸平均利率仍將在2%以內。
二、銷況個案表現 : 從台灣整體經濟面來觀察，明年景氣雖可望有小確幸，但是否會有全球或區域性的金融風暴發生，從近期美股與陸股常大起大落似乎值得注意後續發展。我認為，都會蛋白區的房價仍會緩跌3至5%之間，少許破盤的新成屋建案仍會出現，整體房市將呈個案表現的市況。
三、港客購屋團生力軍: 香港人，受到超高房價與陸客大量湧入等政經環境衝擊，近年紛紛出走並轉進台灣投資置產。港台之間語言、文字差距小，加上台灣房價相對香港有很大的誘因，於是港客在台購屋風潮日益興盛，有多家指標建商及建案更是鎖定港客為明年推展的新重點購買對象。
四、品牌豪宅仍可為 : 都會區土地嚴重供需失調，已幾乎沒有大塊面積的土地釋出，有釋出的國有地也是地上權的土地，一線建商根本不會埋單。但對台北市、台中市與高雄市目前低調銷售的頂級豪宅而言，地段對、產品力強、設計規格高的知名品牌建案，可望能殺出重圍有一片天。
五、買賣方價格對抗戰 : 對建商而言，景氣差就少買地少推點案子，在土地成本的考量下，不可能一直破盤甚至賠錢讓售；但對房仲業者而言，買方看跌，賣方又不願讓利賠售的情況下，於是全面喊跌換成交，買賣雙方的拉鋸戰仍將持續上演，是以明年要讓買賣移轉棟數維持今年約28萬戶的水準並不易。
六、經營環境欠佳 : 全台都會區土地公告現值及房屋稅、交易稅仍高高掛，建商經營成本大增，連有錢人買豪宅也開始怯步少買豪宅了。房市面臨高稅賦，加上政經環境不友善於營建業，台灣房市明年要全面出現榮景自屬不易。
七、商用不動產溫水煮青蛙: 小英政府冷眼處理兩岸政經議題，無異使商用不動產市場雪上加霜。台灣都會區商用不動產的投報率不到2%的低水平，外資與台灣的壽險金控集團不但少見出手買標的物，有許多的飯店、商辦大樓及店面則是乏人問津。
八、 首次換屋族竄升: 新屋房市，首購產品主力坪數宜設定在30至35坪之間，換屋型產品則在40至60坪。搭配政府推動的都市更新及老屋重建政策，換屋客的比率將在房屋市場中明顯竄升。
九、海外不動產盤待變: 海外不動產在新南進政策的推動下成了台灣房市的新顯學，然幾年前熱門的日本、馬來西亞、越南、柬埔寨及歐美等國現在的銷售市況已明顯走下坡，只剩下泰國的房市買氣仍不錯，特別的是泰國及越南的工業區用地因大陸肥咖條款發酵，資金紛紛轉進該區。
十、 保守因應後市: 房市景氣好時全台都會區年推案量動輒上兆元，明年房市景氣能見度仍不明朗，呼籲建商應該先將未賣出的餘屋先去化掉再推預售屋，除非建商推出新屋的CP值夠高，否則以首購，首換族為主的明年房市，仍應保守以對為宜。
