2019/05/25 04:30 文/記者葉思含
台灣不動產交易糾紛時有所聞，根據內政部不動產資訊平台最新統計，去年全台最常見的不動產糾紛案例前5名依序是「房屋漏水問題」、「施工瑕疵」、「終止委售或買賣契約」、「定金返還(含斡旋金轉成定金)」、「隱瞞重要資訊」，房市專家建議民眾購屋前務必做好功課，避免未來產生交易糾紛。
根據內政部不動產資訊平台統計2018年全台建商、代銷、仲介等不動產糾紛案例，全年共達1759件糾紛，其中糾紛第1名為「房屋漏水問題」221件，第2~5名分別為「施工瑕疵」199件、「終止委售或買賣契約」168件、「定金返還(含斡旋金轉成定金)」109件、「隱瞞重要資訊」88件。
糾紛No.1：房屋漏水問題
台灣建築物普遍老舊，漏水可說是全台民眾最常遇見的頭痛問題，住商機構法務協理吳光華表示，買屋前或房屋移轉過程中、尚未點交給買方前，若買方發現房屋有漏水問題，可要求賣方先將屋況修繕完畢，再和買方進行交易，或雙方請廠商進行估價，將修繕費用從買賣價金之中扣除，並在契約內註明已盡告知房屋瑕疵的義務。
然而，不少物件在交屋前確實有未發現滲漏水狀況，LINE@「白法務的不動產法務園地」版主白宗益表示，基於民法的規定，若買賣交屋以後，在5年之內，買方若發現房屋有漏水情形，只要能夠證明漏水瑕疵是交屋前就已經存在且買方在交屋前未知悉時，賣方就要負擔瑕疵擔保責任。原則上買方必須在發現房屋漏水時立刻通知賣方並在6個月要求修繕，一旦逾期，買方恐怕將失去對賣方求償的權利。
糾紛No.2：施工瑕疵
如何減少施工瑕疵，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，驗收時可找有經驗的朋友或設計師會同，準備平面圖對照，並列出檢驗項目清單逐項檢查，如內部門窗樑柱結構，檢附裝潢是否有施工不良，水電管線是否穩定暢通，以及設備家具品牌是否有故障等問題，針對瑕疵部分拍照存證，並通知建商改善，排定複驗日期再次檢查，未改善前不隨便簽名交屋。
陳傑鳴指出，根據民法第365條規定，若買賣房屋遇到瑕疵，可向賣方主張解除契約或請求減少購屋價金，若解除合約明顯不公平，買方可請求減少價金，然而這個請求權必須在發現內6個月舉證，並在交屋後5年內主張有瑕疵才有效。若民眾仍遇上瑕疵糾紛無法排解，建議可向業者、公會、消保團體、或消費者服務中心進行申訴，對申訴結果不滿意，可進一步向地方政府消費爭議調解委員會或向鄉鎮市區公所會申請調解，若調解仍不成，最後可向法院提起消費訴。
糾紛No.3：終止委售或買賣契約
近年房市反轉，預售市場出現許多反悔，想終止購屋契約的糾紛，而不少民眾買賣中古屋時，也會在委託買賣期間，或買賣成交的時候，出於不同原因想終止契約，台灣房屋智庫資陳炳辰表示，民眾在簽約前應特別思考契約之不足，提出自己的要求與顧慮，與不動產經紀人討論，若屬合理，或買賣雙方、不動產業者都同意，則在契約書上加以註明，較有機會在日後約束契約效力，比方說有些物件現況有些缺失，屋主口頭同意會加以修繕，若在付斡、買賣簽約時特別註明，便能成為契約的一部分，倘若屋主不修繕，買方有機會主張終止契約。
糾紛No.4：定金返還 (含斡旋金轉成定金)
大部分的買方向仲介提出購屋斡旋時，均會附上一筆斡旋金，當屋主同意出售時，斡旋金就會轉成定金，由屋主取得該定金。在屋主還沒同意出售以前，買方可以隨時向仲介表示撤回購屋的要約，並要求返還斡旋金。常見的爭議在於，當買方表示撤回要約時，仲介卻表示屋主已經同意出售，且斡旋金已經轉成定金，而將定金交由屋主收執。
白宗益建議，所有斡旋契約都允許消費者得撤回要約，當消費者透過仲介購屋而屋主尚未同意出售，一旦消費者決定不買時，務必要明確地向仲介表示撤回要約，最好的方式就是親自前往仲介公司辦理，才能留下書面證明，還可以將斡旋金一併取回。消費者的購屋動機一旦改變，就必須明確向仲介表示，而非僅在通訊軟體上反覆討論而未有確切表示撤回要約，往往就是爭議的根源所在。
糾紛No.5：隱瞞重要資訊
陳炳辰指出，目前各大不動產品牌都會對受委託物件提出不動產說明書，為避免往後糾紛，大多相當詳細，民眾閱覽時，應注意屋主該簽名的地方是否簽妥，簽名對象是否為屋主本人，物件瑕疵部分是否詳盡告知，以及留心一些特別爭議物件狀況，如有無漏水、輻射海砂、違建、凶宅等，把握這些原則，加上不動產經紀人多會逐字逐條解釋，民眾應已獲得7、8成的保障。
不過，陳炳辰說，買賣雙方有時在不動產說明書，或買賣契約當中的認知不一，像是交屋清空程度、依現況交屋定義、凶宅認定等，此時若能有專業技能，或經驗老練的不動產經紀人居中協調，在權益保障上將大大提升，因此民眾在買賣屋時，務必慎選房仲業務人員，如果一時之間無法判斷，可以品牌知名度較高的房仲業者為考量。
