2019/10/05 文/記者葉思含
房價高高掛，為了讓民眾能更容易買房，部分銀行推出40年長年限房貸產品，日前高市都發局更與高雄銀行合作推出「安居高雄市民首購優惠房貸專案」，以設籍高雄市的青年、新婚及婚育家庭首購高雄宅為對象，最高房貸年限也高達40年，吸引不少希望房貸少少繳的購屋民眾目光。不過，專家提醒，40年房貸雖延長還款年限，但利息支出翻倍，民眾申貸前應多評估試算。
目前市場常見有20、30、40年房貸供購屋民眾選擇，不同年期的房貸沒有絕對的優劣，主要是讓民眾可依本身不同經濟條件與需求能有更彈性的調整。屋比房屋總監陳傑鳴指出，目前市場狀況來看，雖以20年房貸最常見，但因應房價居高不下，每月還款金額可能就佔了薪資一半，民眾購屋壓力可能過大。因此，現在多數銀行已經有提供30年房貸的專案，甚至部分銀行還提供40年房貸，藉以降低購屋民眾的每月房貸壓力。
長年房貸降低壓力 小資購屋意願增
相較20、30年期房貸，40年房貸最大優點是每月負擔房屋貸款可大幅降低。陳傑鳴舉例，以購買2000萬元、房貸利率為1.7%、貸款8成共1600萬元的本息平均攤還房貸方案為例，房貸年限20年的每月還款金額高達7萬8688元；如果把房貸年限延長為40年，每月房貸金額就會降低至4萬5964元，每月房貸金額僅20年期的58%，明顯降低房貸壓力，的確可以增加不少民眾的購屋意願。
不過，40年期的房屋貸款最大缺點就是總房貸利息支出驚人，以同樣1600萬的房貸條件為例，40年到期之後，民眾付給銀行的總房貸利息約606.3萬元，如果申請的是20年期房屋貸款，到期之後購屋者付給銀行的總房貸利息則僅288.5萬元，兩者相差317.8萬元、達2.1倍，總房貸利息費用差距相當驚人。
40年房貸利率較高 利息差距大
至於房貸利率部分，陳傑鳴分析，20或30年貸專案，目前針對優質客戶最低已殺到1.56%，寬限期甚至可長達5年，更有房貸成數高達9成的專案可供民眾挑選。而40年房貸目前市場較為不普及，有提供的銀行相對較少，資格限制也較多，如須年齡35歲以下首購，且月負債比、屋齡屋況等都可能有所限制，並非所有人都可以順利申請，目前僅永豐、合庫、星展、王道、高雄銀行等銀行提供，利率也略高一些，最低為1.58%、寬限期最長為5年，貸款成數最高為8.5成，在總利息支出、貸款限制、自備款都較20~30年期的房貸專案更多。
華南銀行內部主管表示，華南銀行也有40年房貸商品提供購屋人做選擇，不過因長期利息負擔較重，承作佔比並不高，仍以20年房貸佔達8成最多。一般銀行承做貸款除依照借款人本身職業、年收入與銀行業務往來貢獻度提供不同利率，針對40年期房貸利率也會高一點，如20~30年型房貸目前約1.56~1.7%，40年型房貸則可能高達至2%，而承作房貸以年齡加上房貸年限需在75~80歲以下，超過則遞減房貸年限，若想多保留現金在家電裝潢預算上，可考慮選擇較長年限房貸，若為了低利率綁約則要注意提前清償等違約金問題。
陳傑鳴指出，實務上銀行提供的房屋貸款年限主要仍依個人還款能力評估，除40年房貸利率可能略高外，無論貸20年還是30年，銀行利率均不會有太大不同，僅總繳利息與年限成正比，繳越久總利息越多。建議民眾房貸若月繳款金額維持在總收入3~5成內者，在沒其他更穩定、利率更高的投資管道下，選擇貸款20年較優，不僅可盡早還完，相對繳給銀行的利息也較少。至於自備款不足、月收入不高、短期內有資金周轉需求等經濟壓力較大者，購屋可考慮使用30年以上的房貸專案，較有機會滿足低自備、低月負擔的購屋需求。
