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【利率迫降】8行庫百萬房貸戶最大贏家 轉貸戶原利率超過1.6%才划算 (蘋果地產0328)

2020-03-30 好新聞-購屋
【利率迫降】8行庫百萬房貸戶最大贏家 轉貸戶原利率超過1.6%才划算 (蘋果地產0328)|NEW HOUSE

廖珮君 台北報導 2020/03/28

在行政院一聲令下,8大公股行庫4月起房貸利率「迫降」2碼,合計共有近百萬的舊房貸戶,比起民營銀行,每千萬元房貸、半年可省逾萬元利息錢,行庫房貸戶儼然成為這波疫情的最大贏家;據了解,8大行庫打算撐過這半年後,9月起的新房貸戶利息將力撐1.3%地板價。
 
行政院日前宣布,8大公股行庫房貸利率,4月起到9月底的半年內,除央行降息1碼足額反映外,1000萬元以下的房貸,還得「再補降1碼」,等於8大行庫的舊房貸戶,可立即享受降2碼優惠。
 
8大行庫包括台銀、土銀、合庫、第一銀、華南銀、兆豐銀、彰銀及台企銀。
 
據金管會1月底統計,這8大行庫共97.1萬舊房貸戶、總貸款餘額是3.5兆元,房貸市佔率約近5成,平均每人貸款約361萬元,其中以土銀房貸戶24.4萬戶最多,台銀19萬戶次之,合庫也有14萬戶。
 
若以房貸1000萬元估算,這97.1萬舊房貸戶比起其他民營銀行,這半年可多省1萬2500元的利息錢(1000萬*0.25*1/2),平均每月省2083元利息錢。
 
行庫房貸息、半年可省超過1萬利息錢,是否會吹起「房貸搬家潮」?
 
銀行主管說,想房貸搬家,需看兩個關鍵因素,一是和原貸銀行的利差,二是轉貸成本。
 
首先若是相同利率水準,若只想賺行庫這半年1萬2500元的利息錢,扣除轉貸成本後,可能並不划算。
 
該主管解釋,房貸1000萬元的轉貸成本(包括設定費、手續費、違約金等)約1萬4000元左右,而就算民眾4月立刻「搬家」,真正可享受「補降」一碼優惠是從5月起跳,等於只能多省1萬415元,扣掉轉貸成本,還得多付3585元。
 
除非是原貸行利率水準較高,才有利差可圖。例如1.6%轉到行庫最低價1.56%(之後反映央行降1碼,以各銀行利率會同等足額下降來看),每千萬房貸、一年差了4000元利息錢,再加上行庫「補降」1碼的利息錢,才有省息效果。
 
至於新貸戶,據透露,各行庫彼此間已有默契,在9月後,可能會採微調「加碼利率」,讓新房貸利率力守1.3%。
 
目前各行庫房貸息的計算方式,多以6大銀行一年期定儲固定利率平均值(稱指數利率i)、再做一個「加碼利率」,而這加碼利率的增減空間,彈性就非常大。
 
如以某大行庫最低房貸價1.56%來看,是以目前指數利率1.08%(尚未反映央行降息)加上0.48%。
 
行庫主管說,因6大銀行中,如台銀、土銀這波降定儲息是「超額」降息,經計算後,指數利率只剩下0.8%;也就是說,若以0.8%再加上過去固定加碼的0.48%,新房貸戶利率只剩1.28%。
 
該主管說,這意味著行庫們撐過「補降息」的半年,9月後、給舊房貸戶,或是新貸戶的利率若只剩1.28%,這超低利率水準、可能只夠彌補成本(資金、人事、作業等),當然得再往上「微調」才能生存。

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