高雄的蛻變，在2020年顯得特別明顯，高鐵、高捷車上擠滿了人，輕軌行駛在港都港口的畫面，傳遞著海港大都市現代之美。更重要的是，高雄房地產市場，更是出現久違的大爆發，先蹲後跳的一躍而起，供需市場及價格變化，震撼了台灣房地產市場。
科學園區效應擴大 北高雄順勢崛起
北高雄的橋頭區，長期以來被定位在首購市場，有同業推出70-80坪總價2,000萬至2,500萬的換屋型產品，買方主要針對在地中小企業主，當大家還存疑之際，沒想到近200戶的供給量，轉眼很快就完銷了。這個讓大家跌破眼鏡的現象，說明區域市場的潛力無窮，在地不輕易出手的換屋族，並非糾結於價格問題，而是在等一個好房子，想要住好的，好屋一出現，出手搶買是絕不手軟的。
這個案例很經典，開啟另一個新觀點，不要將區域市場看成是同一個市場，區域市場其實可以是分區市場，不同分區內有不同需求，只要能精準掌握分區需求，各種產品都能很快被區域買方所吸收，不用擔心賣不掉。
投資自用掌握階段時機
據我多年經驗的觀察，區域房地產要能起飛，必須具備三大要素，第一是公共建設、第二是交通建設、第三是人文商圈。
公共建設主要是服務以點為主的區域，圖書館、水平旋轉橋、旅運中心、博物館、流行音樂中心等，政府投入大量預算，將區域的設施建設得更完整，甚至是展現出特色；這些公共建設展開來之後，接著就是要有交通建設，把區域以外的人帶進來，外來客受到完備公共建設的吸引，紛紛前來居住，移居至此，展開想像中的美麗新生活；最後就是人文商圈，硬體有了、交通有了，最後凝聚人心的就是文化，文化是人與人之間共通的無形語言，在地情感就是在文化中點滴累積起來的。
三大要素推升橋科上看30萬
這三個條件顯然是有先後順序的，公共建設、交通建設，最後是人文商圈，這個順序對自用者很重要，對投資者更是關鍵。公共建設會創造就業，就業會產生居住需求，一般民眾在這個階段不會進場；有交通建設方便往來流動，大加分項目，投資者看好區域內外購買移動，開始大批進場；人文商圈完整之後，自用者的需求在此時就會大增，房價在這個階段就會大爆發。桃園青埔就是一例，在交通建設進場時，房價曾出現一個波段；大型購物中心、水族館跟旗艦商場進駐後，另一波房價波段湧現；目前人文商圈尚未成型，預料成型之後，房價水準應該會擺脫桃園直逼雙北市市區的價位。
放眼高雄，橋頭區目前尚處於這三條件的初階段，交通有高捷，離高鐵也不遠；產業有科學園區撐腰，未來居住需求看好；人文商圈建立尚需要一段時間。所以房價行情從過去的每坪15萬-18萬，目前上漲至20萬-22萬，未來待人文商圈成熟後，上看30萬也是不無可能的。
南科複製了竹科，創造了台南房市傳奇；橋科也正在複製南科，正在寫下北高雄房市的新歷史，預計未來5年，在科學園區及各項公共建設的帶動下，高雄房價至少上漲3成，追上應有的行情新起點。
