原文網站：蘋果新聞網 / 2021-11-02 記者施智齡報導
全台房價在土地丶廠辦丶商辦三寶的帶動下，住宅產品去年起強勁走揚，鼓舞購屋族進場，整體呈現2018年Q3全面止跌以來的第六循環主升段，令人好奇明年是否持續樂觀看漲；吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮，認為未來判斷賴7大挑戰，包含美國量化寬鬆退場步調、通膨壓力、利率走勢、兩岸衝突，跟蛋白區及預售市場的變化、打炒房升級力道是否過猛等因素，他指出，「一旦蛋白區漲不動，住宅漲勢就到頂，須留意市場若過熱，屆時反轉、價格就會通通吐回」。
今年房市在疫情中逆勢成長，全年交易量上看35萬棟。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，從土地丶商用不動產到住宅市場，交易價量全面齊揚，房市已正式邁入景氣技術第六循環的主升段，外部利多來自於中美貿易戰引發製造業回流，外加租稅大赦下，資金熱錢灌入市場，觸發企業、開發商的土地搶購風潮。
而內部誘因，則有台灣經濟成長率表現強勁、兩代不同堂趨勢，加上營建成本高漲、通膨隱憂，帶動起自住丶換屋丶投資保值等各類購屋需求，內外基本利因致全台房市遍地開花，價格節節走高，全台房價平均漲幅達10%以上。
明年能否延續當前的多頭行情，李同榮指出有七大挑戰得面對。首先、美國聯準會啟動量化寬鬆（QE）退場機制，經濟學家認為可能以每月150億美元的步調縮減，於明年7月完成，若提前縮表，全球資金流動將受影響，間接阻斷流入房市、股市的資金。
第二、三個挑戰為「通貨膨脹、營建成本大增」及「利率上升壓力」，通膨初期對房市有保值心理的激勵，中期可帶動搶購風潮，到末期銷售率下滑，產生停滯性通貨膨脹，就會對房市產生不利影響，若明年通膨超過5%，且營建成本又持續上升，會是房市的嚴峻考驗；而量化寬鬆退場後，利率提升壓力就會緊接而來，利率回升初期會較溫和，對房市的影響有限，但中期而言，亦會是一大警訊。
再者，房市亦將面臨「政府打炒房是否再升級」、「蛋白區漲不漲得動」、「預售市場假性需求」等3挑戰。他表示，今年一舉祭出實價登錄2.0丶房地合一2.0丶央行三度限貸等打炒房政策，若明年力道再加重，過猛恐會出現硬著陸的危機。
值得注意的是，當前房市領漲動力來自中南部及蛋白區，因循環走勢來到主升段，讓短線有利可圖，因此預售市場暴增假性需求，紅單炒作猖獗，一旦蛋白區漲不動、又或預售市場剛需動能停滯，上升趨勢線就會提早終止，甚至當前過熱的地區，碰上景氣反轉，價格又會通通吐回。
第7個挑戰為「兩岸衝突性」，李同榮說明，台灣在中美夾縫中求生，處境非常艱難，一旦有突發性衝突，對台灣經濟、房市會產生立即性的影響，雖然機率不高，也是房市長線發展的重要觀察指標。依當前各面向看來，若7大挑戰控制因應得宜，主升段行情有機會延續至明後年，價量仍可齊揚，「但房價未來漲幅再上衝、來到40％~50％，購屋族就得留意是否進入價量背離的末升段，亦即上升趨勢將醞釀反轉」。
觀察今年價格走勢，《住展雜誌》研發長何世昌認為，「政策設計不周，打炒房打出快速上衝的房價」，房地合一新制讓市場供給量減少，而預售屋、中古屋的實價登錄全揭露，亦催生賣方比高不比低的心態，助漲產品銷售價格；即便明年選舉，預期會再提出貸款利率、成數、囤房稅等打房手段，「但恐怕都打不到要害，其中的囤房稅反倒會掀轉嫁效應，造成房租上漲，最後又因投報高、進而拉抬房價」。
何世昌說，目前新案的年銷售率達五成以上，此為一項樂觀指標，預期明年房市景氣應該會一路開綠燈，持續正向發展。
