2018/09/01 04:25 文/記者馮牧群
地上權與使用權建案成為近年房市的新型態產品，買方能以接近一般建案5~7折價格購屋，但並非買到房屋真正產權，而是為期數10年的居住使用權。地政局提醒購屋族，這類建案應注意權狀與契約內容、地租與房屋稅條件、銀行貸款方式，確認能否依法成立管委會，才能維護自身權益，免於消費糾紛。
台北市地政局指出，媒體近日報導松山車站旁的地上權建案「潤泰代官山」強銷，依報導所載負責銷售的專案經理指出，目前每坪定價38.5萬，幾乎是周圍新案的3折價格，地政局提醒，該案依照都發局核發的使用執照所載，地上4~7樓的使用用途為「一般事務所」，使照注意事項亦規定：「承買戶應依原核定用途使用，不得作為住宅或其他違反都市計劃使用，買賣時應列入產權移轉交代，不得隱瞞」，因此該案依法規定不可作為住宅使用。
看懂地上權住宅 專家提醒4撇步
若想購買地上權及使用權建案，地政局建議，除應詳閱契約內容外，還要瞭解並評估建物的使用用途後再決定是否購買，因為使用權與所有權不同，貸款跟產權有很大差異，消費者看屋時搞懂下列事項，才能避免上當，維護自身權益：1.買賣建物時有無所有權狀，或是只有使用契約或憑證，另外，未來過戶或發生繼承等移轉程序如何辦理。2.未來使用建物尚須逐年支付土地租金及房屋稅的內容。3.瞭解貸款方式是否可由買方直接向銀行貸款，或得由建商向銀行貸款後再轉貸給買方。4.能否依法成立管委會。
根據《住展雜誌》調查，目前雙北市銷售中的地上權或使用權建案有板橋區「光環時代」、松山區「潤泰代官山」、內湖區「派樂地」、文山區「華固新天地」。《住展》企研室經理何世昌建議，購屋前先分清楚是地上權或使用權建案，地上權可分割貸款，且屋主有房屋權狀；使用權不可分割貸款，銀行甚至不願給予貸款，且無房屋權狀，買方雖向建商購屋，但其實性質接近租賃，未來轉售的困難度比地上權更高、價格更差。不論購買地上權或使用權建案，都要向建商釐清未來的地租及房屋稅由誰負擔，若由買方負擔，要算清楚每年要繳多少錢，以免衍生交易糾紛。
高雄接受度提高 置產收租買方進場
台北率先出現的地上權建案，最近在高雄的市場接受度也逐漸提升，南部最大地上權住宅案國揚集團「微笑時代」，網路預約人數累積接近5千組，而高雄今年最大宗地上權土地標售案近日亦順利標脫，鑲揚國際開發以總價7億1680萬標下河堤國小第一排的2104.4坪基地，平均每坪約34萬。預計規劃總價千萬內的2~3房主力產品，單價僅1字頭。
地上權住宅能在高雄開花結果，高源不動產估價師事務所長陳碧源分析，主要是區位條件好、出租需求大的基地，吸引投資客進場當包租公，用比市價低的房價取得30~50年地上權，不必擔心將來房價下跌風險，租金行情與一般住宅相當，還有調升空間，所以租金投報率更亮眼，長期持有划得來，也吸引建商投資土地。
