文／張義權
隨著全球經濟景氣低迷，再加上國內政經情勢混沌，使得國內的房地產市場一直萎靡不振，不動產相關從業人員無不叫苦連天，而極少數不動產業者為了促成不動產交易，不免得使出一些小手段，更使少數有意購屋的消費者膽顫心驚，深怕一生積蓄因被騙而打水漂，那就後悔莫及。
在消費者購屋的模式裡面，預售屋雖然已經逐漸不受重視，但是還是部分消費者青睞的產品，可是根據以往的經驗來看，預售屋的購屋糾紛也是經常被國人所詬病的一環，近幾年來雖然政府的管理有強化的趨勢，而建商也逐漸走向制度化與規範化，消費者還是不可掉以輕心，尤其是在簽訂預售屋買賣契約的時候，一定要謹慎將事。
至於簽約的重點，首先就是要確認簽約的對象，也就是說消費者在簽約時一定要弄清楚你到底是向誰買房子？由於國內房地產業的經營形態，負責蓋房子的建設公司，通常自己並不賣房子，而是將房子交給所謂的「代銷公司」甚或是「跑單小姐」來代理建設公司賣房子，因此消費者千萬不要誤以為工地接待中心賣房子的人，就建商的員工。
想要確認賣方身分的依據，原則上，應該按照房屋建造執照所記載的「起造人」為準。由於財稅單位的要求，建商在蓋房子的時候，通常是以建設公司本身的名義來登記為建造執照的起造人，所以消費者在簽訂預售屋的建物買賣契約時，賣方應該是以建造執照上所記載的起造人，也就是該推案建商的公司及負責人作為簽約的對象，至於跟消費者接洽的代銷公司或跑單小姐只是代理起造人來賣房子的仲介人員，所以合約上最好是要起造人蓋大小章才有保障。
消費者除了購買建物之外，當然也要買土地，所以還得從土地登記簿謄本的記載，查明房屋所座落基地的土地所有權人到底是誰？如果土地所有權人也是起造人，那就可以將土地及房屋的買賣簽在同一本契約書上，否則的話，就必須分別簽訂土地及建築物兩本買賣契約書，土地的買賣契約書，賣房者必須是土地登記簿上所記載的土地所有權人。
除了對象的確認之外，很重要的是買賣價金的房地分離。一般來說，消費者買房子都是按照建物的建坪(含主建物、附屬建物及公共設施)的房地結合體單價乘以建坪面積所得到的金額為總價(有時車位是單獨計價或併入總面積中計價)。但是由於土地及房屋拆分成兩份買賣契約書，所以必須在建物買賣契約書及土地買賣契約書中分別標明建物及土地的買賣價金。 以往建商習慣以建造成本來標示建物買賣價金，其餘的部分全部歸在土地上。而由於稅制的考量，部分建商又習慣將土地以個人名義出售給消費者，所以土地的利潤再高也只繳納土地增值稅，而不再繳納其他任何稅捐。 不過隨著民國105年1月1日以後，房地合一所得稅的課徵，這種避稅手法就顯得不管用，因為建商即使把賣預售屋的盈餘灌在土地上，土地所有權人還是要繳納所得稅，所以建商會越來越將土地及建物合併在起造人名下一起賣給消費者，而不再像以往將土地掛在自然人名下以高價賣給消費者。
此外，要提醒消費者為了因應房地合一所得稅的課徵，一定要仔細的與建商簽訂買賣契約書，並將契約書及相關附件設立檔案好好的保存，而且要一直保存到該棟房子出售後7年以後才可以消毀，以避免稅捐單位跟你核對取得成本時欠缺憑証，無法好好的和稅捐單位對帳。 （本文作者為台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授）
