2019/05/22 · 作者 / 吳士賢 · 出處 / Web only
72歲的陳伯伯住在台北市一棟舊公寓的頂樓，身邊積蓄也不多，曾經想過賣房換現金，但一來因為位處狹窄巷弄內不易出脫，二來賣掉之後也擔心居住的問題。陳伯伯最近聽到朋友常提到「以房養老」，覺得這個既可以住的無虞，又可以每個月領生活費用的政策實在很不錯，但不知道如何申請，也不知道有甚麼風險？
金管會於2015年11月開始，因應台灣進入高齡化社會，開放銀行辦理的「不動產逆向抵押貸款」業務，俗稱「以房養老」。這項業務讓擁有不動產的退休族或高齡族，可以將不動產抵押給銀行，在保有居住權的前提下，由銀行以按月給付的方式撥款，保障退休後或老年生活的支出。
一般聽到的房貸，是當購屋自備款不足時，由銀行貸出一整筆金額，同時以不動產當抵押品來保障銀行債權，以降低我們未來無法還款的風險。而以房養老的做法，則是把我們現有的不動產反向抵押給銀行來獲得每月的給付金額。申辦時需考慮的因素有6點：
1. 銀行鑑價的高低
目前有辦理以房養老的銀行大多以房屋鑑價的7成為貸款上限，貸款年限則以年齡+貸款年限 ≧ 95的方式來計算，且多數銀行最長可以貸30年；由此推算，可以申辦以房養老的最低年齡則為65歲。
若以陳伯伯72歲的例子來說，他申辦的貸款年期就是95-72=23年。若銀行不動產鑑價為1400萬元，則7成則代表可貸980萬元。那麼陳伯伯每月可以領到的金額為35,507元（980萬／23年*12個月）；但若銀行鑑價為1200萬元，則每月可領金額會變成30,435元（840萬／23年*12個月），每月少了5千元，不可謂沒有影響。因此申辦時記得多詢問幾家銀行或是自行委外鑑價，通常自行鑑價會有較佳的不動產價格。
2. 貸款利息及計息方式
目前各家銀行的利息在1.8～2.2%左右，計算的方式大多都是從第2個月開始，銀行的撥款就會扣除前面已貸款總金額的利息，所以每月領取金額會逐漸下降！我們一樣用陳伯伯銀行鑑價1400萬元的例子來試算，假設利息為年利率2.2%，則陳伯伯可以領到的錢為：
政策上為了照顧基本生活需求，所以當每月需扣除的利息超過可領金額1/3時，超過的部分就不再扣除，而以「掛帳」方式處理。
以上面的例子來看，陳伯伯在87歲第三個月要扣的利息是11,848元，已經超過11,836元（35,507的1/3），因此超過的12元就不再從當月可領金額23,671元扣除，再下個月超過的77元也是一樣的處理方式，銀行會記錄「掛帳」的金額，也就是累加尚未償還的利息。如此一來，可以讓陳伯伯之後每個月至少都可以領到最低保障金額23,671元照顧自己的生活；等到了陳伯伯離開或貸款期滿時，計算本金及總累積利息，由繼承人決定償還拿回不動產或是不償還由銀行拍賣。
3. 通知義務人
以房養老牽涉到繼承的問題，因此實務上子女常對父母辦理以房養老有意見，但為同時尊重申辦人意願及考量未來繼承問題，現階段除兆豐銀行希望所有繼承人都能到場，若不能到場須寫委託書才能申辦之外，其他銀行多只要求繼承人之一擔任通知義務人即可申辦。
4. 超過貸款年期的處理方式
目前銀行多設定95歲為貸款期滿年齡，考量到未來長壽的趨勢，多數銀行都表示到期可以展延，但目前除了公股銀行較確定可以展延的年期為5年或3年外，其他銀行則表示需視到期不動產的價格決定是否可以展延，未來可能會有被追繳貸款及沒有房屋居住的風險！因此台灣企銀及華南銀行推出了結合年金保險的以房養老專案，除了提供貸款期間內每月固定年金的選擇，還提供可以展延年期繼續居住及到期後可領原年金2%的保障。
5. 申辦相關費用
目前銀行申辦費用約在3,500～5,000元不等，聯徵費用為300元，公證律師的費用約3,000元上下，可委由銀行或自己聘用律師；另外地政單位收取的房屋設定費是鑑價的1/1000，最後是委託代書辦理的費用3,000～6,000元不等。
6. 不動產後續處理
很多人會擔心當人離開時，不動產後續處理的問題，誤以為若沒人償還貸款金額時，不動產就會歸銀行而化為烏有，或是繼承人要負擔高於不動產價值的貸款責任。
就算進入拍賣程序，銀行也只能收回貸款本金及利息，不動產的剩餘價值則一樣歸繼承人所有。而當拍賣金額低於貸款本金及利息時，會由銀行自行承擔風險而不會向繼承人追討！
不論你現在幾歲，面對台灣即將於2026年步入超高齡社會，每個人都應該提早做好理財及退休規劃，除了可以滿足台灣社會有土斯有財的傳統需求外，也可以在退休後自己決定生活品質，而不會受限於銀行的利率上升及政策影響！
（本文作者為理財規劃專家、國際認證高級理財規劃顧問CFP、台灣理財規劃產業促進會(www.cfp-tfpa.org)成員）
